Miguel Arimont, CEO de LEM Loan eMarket: «Invertir en deuda te permite adquirir un bien inmobiliario a un precio inferior»

LEM Loan eMarket es una plataforma de compraventa de deuda inmobiliaria que conecta a los posibles interesados con las mejores oportunidades de inversión. Su CEO y fundador, Miguel Arimont explica a MuyPymes en qué consiste su cometida y cómo ve la situación financiera más inmediata.

MuyPymes: ¿Por qué es importante invertir en deuda?

Miguel Arimont: No es que sea más o menos importante invertir en deuda inmobiliaria, sino que es una alternativa adicional a la inversión inmobiliaria tradicional muchas veces desconocida para el inversor menos institucional. Nuestra misión desde nuestro marketplace, LEM Loan eMarket, es acercar y familiarizar esta alternativa, y mostrar que es una excelente oportunidad de inversión al inversor que desconoce este mundo.

Dicho de una manera muy resumida, es una manera de adquirir un bien inmobiliario a un precio sensiblemente inferior al valor del mercado o valor de tasación. Al comprar por debajo del precio de mercado, puedes incrementar sensiblemente tu rentabilidad con respecto al benchmark (índice que se toma como referencia para valorar la eficiencia en la gestión de una cartera) del mercado.

MuyPymes: ¿Funciona el mercado de deuda?

Miguel Arimont: Claro que funciona, realmente los fondos de inversión han estado invirtiendo en deuda durante muchos años con rentabilidades y beneficios muy atractivos.

No obstante, creemos que, hasta ahora, no se ha planteado la posibilidad de ofrecer este tipo de inversión al inversor menos institucional. Para que nos hagamos una idea, en 2012, España tenía un mercado aproximado de unos 200.000 millones de euros en NPL (Non Performing Loans), que no dejan de ser créditos que hayan entrado en mora. A día de hoy, este mercado suma aproximadamente 84.000 Millones de Euros en créditos, con unas entradas al mercado aproximadamente de unos 15.000-20.000 Millones de Euros y unas ventas registradas de alrededor de los 20.000 Millones de Euros. Ello nos da lugar a pensar que estamos ante un mercado mucho más maduro donde pueden entrar otros players del mercado que no sean exclusivamente fondos de inversión.

En cuanto a rentabilidades, podríamos estar hablando de TIRs de entre el 15% y el 20% en operaciones de compraventa, y sacarle entre un 2% y un 3% al estándar de mercado en cuanto a la inversión para alquiler.

MuyPymes: ¿Qué oportunidades de negocio surgen en plena crisis del COVID-19?

Miguel Arimont: Creo que las oportunidades de inversión vendrán un poco más tarde, seguramente en el tercer y cuarto trimestre de este año 2020.

Se están otorgando muchos créditos en condiciones muy ventajosas, y eso está muy bien, pero si realmente va a haber una intención de devolución, se tiene que vigilar bastante a quién se otorga estos créditos ya que, de lo contrario, estos créditos entrarán en mora y podrán ser objeto a un mercado secundario de deuda. En este aspecto, creo que habrá un incremento en las refinanciaciones privadas y en las ventas acordadas o daciones en pago, seguramente durante el último trimestre de este año o principios del año que viene.

Otra cosa sería que el gobierno, actúe con responsabilidad y sea muy flexible en el pago o condone estos préstamos a las personas que realmente lo necesite y no puedan hacer frente, al menos de inmediato sus responsabilidades crediticias.

MuyPymes: ¿Cuándo y por qué surge LEM Loan eMarket?

Miguel Arimont: LEM Loan eMarket nació en 2017, pero realmente hasta mediados de 2018 no estábamos en pleno funcionamiento de nuestra plataforma. Hemos evolucionado mucho desde ese momento, tanto es así que actualmente estamos trabajando en la segunda versión de nuestra herramienta, y estamos constantemente lanzando actualizaciones de sistema para mejorar diariamente nuestro Marketplace.

Antes de LEM Loan eMarket, ocupaba la posición de Responsable Desarrollo de Negocio para un grupo inmobiliario, y la idea de LEM Loan eMarket, nació precisamente por una serie de peticiones de nuestros clientes.

A medida que lentamente íbamos recuperando la economía desde el 2013, los precios de mercado del sector inmobiliario, también se incrementaban (como es lógico), ello planteaba un reto a nuestros inversores puesto que compraban más caro, y el incremento de precio no era acorde con el incremento en la posible rentabilidad que le podría sacar al activo. Con el fin de intentar hacer que nuestros clientes se hiciesen con un bien inmobiliario a una tasa de descuento, les ofrecimos entrar en el mercado de deuda inmobiliaria. Con ello, empezamos a hablar con los fondos y entidades financieras que gestionan este tipo de producto y les comentamos el interés de nuestros clientes. Finalmente accedieron a vender este tipo de producto a nuestros clientes.

Eso hecho unas cuantas veces, al final del día te das cuentas que sería mejor crear un Marketplace para tener tanto vendedores, como compradores y toda la información relacionada con la operación en un mismo sitio, accesible de manera muy fácil, ágil, segura y transparente. Y entonces, nació LEM Loan eMarket.

MuyPymes: ¿Qué productos ofrecéis?

Miguel Arimont: Tenemos producto de todo tipo dentro de nuestra cartera de más de 5.000 créditos y una valoración de aproximadamente 1.000 millones de Euros. Tenemos deuda tanto Performing, SubPerforming, y Non Performing, y dentro de cada categoría, tenemos tanto Secured como Non Secured.

DEFINICIONES:

Los NonPerforming Loans (o comúnmente denominados NPLs), son créditos que hayan caído en mora. Es decir créditos donde ha habido varias cuotas impagadas. Hasta el año pasado se consideraba un NPL un crédito que lleve acumulado tres mensualidades de impago. Actualmente, debido a la nueva ley hipotecaria, que entró en vigor el pasado mes de Junio 2019, no se considera un crédito NPL hasta que no lleve mínimo doce mensualidades en situación de impago. Hasta que un crédito hipotecario no es considerado un NPL no se podría iniciar un proceso de ejecución hipotecaria.

Los Subperforming Loans (o comúnmente llamado SPLs), son créditos que estén en cierta situación de impago, pero que todavía no ha transcurrido el tiempo necesario para ser considerados NPLs. Esto puede ser que actualmente lleve menos de doce meses de impago, o haya cursado algún pago de alguna cuota para que no se llegue a considerar NPL.

Los Performing Loans son créditos que actualmente están al corriente de pago. No están en situación de impago. Estos créditos muchas veces se transmiten entre inversores para conseguir una rentabilidad en un espacio de tiempo corto.

Dentro de estas tres categorías, podemos hablar que cada una de ellas es Secured o Non Secured

Se dice que un crédito es Secured cuando hay un bien real, generalmente un bien inmobiliario, que grava y garantiza el pago de esa deuda, en definitiva, una garantía hipotecaria.

Se dice que un crédito es Non Secured cuando no hay ninguna garantía real respondiendo al pago de esa deuda. Un ejemplo de un crédito Non Secured podría ser la deuda de una tarjeta de crédito o un préstamo promotor sin un bien como garantía.

MuyPymes: ¿Qué tipo de clientes tenéis?

Miguel Arimont: Nuestros clientes varían desde el pequeño inversor que tiene un capital ahorrado y quieren invertir en inmobiliario, el inversor un poco más institucional acostumbrado a operaciones de deuda inmobiliarias a pequeños fondos de inversión y Family Offices.

Esto quiere decir que tenemos producto de todo tipo para todo tipo de tiquet de inversión y diversidad. Desde una deuda hipotecaria de un suelo rustico en Valencia de 1.000 euros o una deuda hipotecaria de una vivienda en Palafolls de 12.000 euros a un suelo en Marbella de 80.000.000 euros.

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