¿Qué es una sociedad de inversión inmobiliaria?
Una sociedad de inversión inmobiliaria es una institución de inversión de carácter colectivo y no financiero que tiene por objeto principal la inversión en bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento.
Hay que tener en cuenta que cualquier tipo de sociedad de inversión se constituye como institución de inversión colectiva (abreviadamente IIC) que adopta la forma de sociedad anónima y cuyo objeto social es la captación de fondos, bienes o derechos del público para gestionarlos e invertirlos en bienes, derechos, valores u otros instrumentos, financieros o no, siempre que el rendimiento del inversor se establezca en función de los resultados colectivos.
La legislación española actual exige determinados requisitos a las sociedades de inversión inmobiliaria (también conocidas como Socimis) en cuanto a capital mínimo, número de accionistas o títulos en los que pueden invertir, con el objetivo de proteger los derechos económicos de los socios minoritarios. Habitualmente, estas sociedades no adquieren mayorías de capital en compañías, ya que su política de riesgo suele ser baja y optan por la diversificación de activos.
Requisitos de este tipo de sociedades
Para que puedan constituirse las sociedades de inversión inmobiliaria deben cumplirse los siguientes requisitos:
- El capital habrá de estar íntegramente suscrito y desembolsado desde su constitución y se representará mediante acciones. En este punto, se podrán emitir diferentes series de acciones que se diferenciarán por las comisiones que les sean aplicables. Asimismo, las acciones pertenecientes a una misma serie tendrán igual valor nominal y conferirán los mismos derechos.
- Por otra parte, cada una de estas series recibirá una denominación específica, que irá precedida de la denominación de la sociedad y, en su caso, del compartimento.
- Dichas acciones podrán estar representadas mediante títulos nominativos o mediante anotaciones en cuenta.
- El número de accionistas de las sociedades de inversión no podrá ser menor de 100. Reglamentariamente podrá disponerse un umbral distinto.
- Los fondos de inversión inmobiliaria deberán tener un patrimonio mínimo inicial de nueve millones de euros, totalmente desembolsados.
- Las sociedades no constituidas por los procedimientos de fundación sucesiva y de suscripción pública de participaciones dispondrán de un plazo de un año, contado a partir de su inscripción en el correspondiente registro administrativo, para alcanzar la cifra mínima prevista en el párrafo anterior.
Cuándo se crearon
Las sociedades de inversión inmobiliaria surgieron en España en 2009, a imagen y semejanza de los REITs (Real Estate Investment Trust) británicos. Estos son vehículos de inversión inmobiliaria nacidos en los años 60. Sin embargo, la llegada de la crisis provocó que estuvieran durante cuatro años olvidadas, conviertiéndose en una figura teórica atrapada en un real decreto.
No fue hasta iniciado el 2013 cuando comenzaron a andar de verdad tras la reforma que hizo el ministro Luis De Guindos, que introdujo facilidades e incentivos fiscales para su creación y puesta en marcha. Surgen en un momento en el que poca gente invertía en vivienda y tenían como objetivo rescatar al sector inmobiliario en España de la mayor crisis de precios y actividad que se recuerda.
Los cambios normativos de 2013 supusieron un gran impulso para estas sociedades. Desde entonces el número de socimis cotizadas ha ido creciendo año tras año, hasta superar actualmente las 70. Entre otras cosas, el régimen les obliga por ley a cotizar en un plazo máximo de 24 meses desde su constitución y a repartir al menos el 80% de sus beneficios vía dividendos.
Clases de sociedades de inversión inmobiliaria
Por un lado tenemos las sociedades de inversión inmobiliaria no cotizadas. Son aquellas que están reguladas por la Ley de Instituciones de Inversión Colectiva y son las que tengan por objeto principal la inversión en bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento. Es el caso de las inversiones en inmuebles utilizados, las inversiones en inmuebles en fase de construcción entre otras.
Por otro lado, existen las sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario (SOCIMI), reguladas por Ley 11/2009, de 26 de octubre; (modificado su art. 10 por el Real Decreto-ley 3/2016, de 2 de diciembre, por el que se adoptan medidas en el ámbito tributario dirigidas a la consolidación de las finanzas públicas y otras medidas urgentes en materia social); su característica es que cotizan y tienen normas especiales.
La Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades, en vigor el 1 de enero de 2015 dispone: Las entidades que reúnan las características y cumplan los requisitos previstos en la Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario, tendrán el régimen fiscal que en ella se establece.
Ventajas de estas sociedades
En líneas generales, las sociedades de inversión, o fondos, son la forma más accesible para que los pequeños y medianos inversionistas puedan beneficiarse del ahorro en instrumentos bursátiles. El inversionista compra acciones de estas sociedades cuyo rendimiento está determinado por la diferencia entre el precio de compra y el de venta de sus acciones. Los recursos aportados por los inversionistas son aplicados por los fondos a la compra de una canasta de instrumentos del mercado de valores, procurando la diversificación de riesgos.
Estas instituciones forman carteras de valores o portafolios de inversión con los recursos que captan del público inversionista. La selección de estos valores se basa en el criterio de diversificación de riesgos. Al adquirir las acciones representativas del capital de estas sociedades, el inversionista obtiene ventajas tales como la diversificación de sus inversiones, principio fundamental para disminuir el riesgo y, la posibilidad de participar del Mercado de Valores en condiciones favorables sin importar el monto de los recursos aportados.
En el caso de las sociedades de inversión inmobiliaria hay que destacar que para el fondo existe una fiscalidad reducida ya que los beneficios pagan el 1% en Impuesto de Sociedades. En el caso del Impuesto de Transacciones Patrimoniales gozan de una reducción del 95%. Pra los partícipes, hay una exención de la reinversión. Además, la venta de participaciones tributa como rendimiento del capital mobiliario y hay una buena rentabilidad, por las perspectivas de crecimiento del sector.
Inconvenientes
Pero toda parte positiva tiene su contraparte. La figua de la socidad de inversión inmobiliaria es poco atractiva para los inversores por su poca liquidez y el largo plazo de las inversiones, ya que los activos se destinan principalmente al alquiler y no a operaciones especulativas. Además, las comisiones de gestión suelen ser altas, ya que la gestión de alquileres exige una actividad administrativa compleja.
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